По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
|
Вопрос АНАЛИЗ АДВОКАТОМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ЦЕЛЬЮ ОЦЕНКИ РИСКОВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АДВОКАТА ПО РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА |
Требования к заключению договора участия в долевом строительстве установлены Федеральным законом об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
Обязательным является следующее: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также, может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 4 ФЗ № 214).
К существенным условиям данного договора относятся:
1) его предмет — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, включая все его характеристики, подробный план, с указанием его местоположения, сведений о количестве и площади комнат, балконов и т.п., об этаже на котором расположен такой объект и общем количестве этажей в объекте недвижимости, общей площади, материале наружных стен и т.д. (ст. 4 ФЗ № 214);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Его нарушение обязывает застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, такая неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Срок передачи может быть изменен если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст. 6 ФЗ № 214);
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты — уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ст. 9 ФЗ № 214) – ст. 5 ФЗ № 214;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства — не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ст. 7 ФЗ № 214);
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства в виде способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 15.4 ФЗ № 214);
6) условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию (ч. 5 ст. 18.1 ФЗ № 214).
Данные условия, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение этого требования, может быть признан судом недействительным, но только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 ФЗ № 214).
Анализируя условия договора, адвокату также надлежит учитывать, что многие нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве являются диспозитивными, то есть, устанавливая те или иные правила, содержат оговорки: «если иное не предусмотрено договором», «в соответствии с договором» и т.п., предоставляющие возможность застройщику включать в такой договор более выгодные для него условия.
Например, ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 позволяет изменять объем требований участника договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства. По общему правилу при вышеуказанных обстоятельствах участник вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии со статьей 9 ФЗ № 214 участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (ч. 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах. Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные сторонами в договоре (п. 5 ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). В интересах участника предусмотреть дополнительные основания для возможности расторжения им договора в одностороннем или судебном порядке.
В интересах участника долевого строительства, на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика по договору, предусмотреть в договоре помимо процентов, предусмотренных законом, то есть начисляемых в связи с его односторонним отказом от исполнения договора в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 1 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214) и договорную неустойку (штрафы, пени) — ст. 10 ФЗ № 214.
В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 ФЗ 214 залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 ФЗ № 214):
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214);
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях, например, открытия конкурсного производства в отношении застройщика (ст. 201.5 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)).
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Деятельность адвоката по регистрации договора участия в долевом строительстве
Обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 4 ФЗ № 214-ФЗ, особенности её осуществления — статьей 48 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для регистрации ДДУ необходимо подготовить установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора и договором долевого участия в строительстве на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта (ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Перечень документов, подаваемых для регистрации первого договора долевого участия, отличается от перечня, необходимого для регистрации всех последующих договоров.
Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщику необходимо представить (ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ):
— документы, касающиеся его деятельности, а также план создаваемого объекта недвижимости, с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из этих помещений и машино-мест;
— разрешение на строительство (представлять не обязательно, поскольку орган регистрации вправе запросить такое разрешение (сведения, содержащиеся в нем) в органе его выдавшем, который в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса размещает его в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет об этом орган регистрации прав с использованием указанной информационной системы);
— проектную декларацию (представлять не обязательно, поскольку она может быть получена органом регистрации прав в рамках информационного взаимодействия);
— договор поручительства по обязательствам застройщика, если размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона об участии в долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (не требуется при регистрации ДДУ, заключенного Московским фондом содействия реновации жилищного фонда). А также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
— согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) МКД и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Для граждан-участников ДДУ (заявителей), также необходимо представлять документы, удостоверяющие их личность. Если для регистрации договора обращается представитель – доверенность с соответствующими полномочиями. Законные представители несовершеннолетних – участников ДДУ в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении, представители недееспособных – документ о назначении их опекунами. Если участник ДДУ состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В случае, когда оба супруга являются участниками одного договора, предоставление такого согласия не требуется. В случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства – договор залога права требования для одновременной регистрации обременения права.
Целесообразно прикладывать документ об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации, поскольку отсутствие информации об ее уплате по истечении пяти рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, когда документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем, является основанием для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, без рассмотрения (ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).
Также необходимо учитывать, что застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, за исключением установленных законом случаев (ч. 4 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ; ч. 5, 7 ст. 25 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ; ч. 14 ст. 8 ФЗ от 25.12.2018 № 478-ФЗ; ч. 6.1 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация ДДУ подлежит приостановлению, с последующим отказом в регистрации (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст. 23.3 Закона № 214-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 25.09.2018 N 1133).
Если договор долевого участи заключен после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до осуществления его государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 18 ФЗ № 214-ФЗ), либо с условием о размещении денежных средств дольщика на счете эскроу в уполномоченном банке (ч. 6.2 ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ; ч. 2, 4 ст. 15.4, ч. 7.1 ст. 18 ФЗ № 214-ФЗ), уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.
При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве орган регистрации прав не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в реестровое дело (ч. 4 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
В целях исполнения поручения по регистрации договора участия в долевом строительстве, адвокату необходимо иметь доверенность от участника данного договора или его законного представителя на совершение необходимых действий в качестве предстателя (п. 2 ст. 6 Закона об адвокатуре).
