В договоре дарения жилья можно предусмотреть право дарителя на отмену дарения на случай смерти одаряемого. Но какие бы пункты небыли прописаны в таком договоре, с момента государственной регистрации перехода права собственности одаряемый, как полноправный собственник, сможет распорядиться подаренным ему жильем по своему усмотрению.
Договор дарения достаточно распространенная сделка, которая в большей степени заключается между близкими родственниками, особенно между родителями и их детьми, когда первые отчуждают в пользу последних свою недвижимость.
Объясняется такое предпочтение к договорам дарения достаточно просто:
во-первых, на имущество, полученное одним из супругов во время брака по договору дарения, не распространяется режим совместной собственности супругов, и такое имущество не подлежит разделу ни в период брака, ни после его расторжения по требованию второго супруга.
Исключением может быть лишь ситуация, когда в это имущество в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены такие вложения, которые значительно увеличили стоимость этого имущества и это имущество признано совместной собственностью супругов в судебном порядке.
во-вторых, недвижимое имущество, полученное по договору дарения, не облагается налогом на доходы физических лиц.
То есть, какой бы дорогой не была недвижимость, одаряемому не придется платить налог за ее получение. Поскольку доходы в виде недвижимости, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, к которым закон относит супругов, детей и их родителей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер.
Именно поэтому о том, кем приходится одаряемый дарителю, целесообразно указывать в преамбуле договора дарения.
Также существует еще пара нюансов, на которые следует обратить внимание.
Первое это то, что в отношении такого подарка, полученного от члена семьи или близкого родственника, действует сокращенный срок владения в целях освобождения от налогообложения доходов, полученных при его продаже, и составляет он ТРИ года, вместо пяти.
Во-вторых, при продаже такого имущества до истечения трехлетнего срока владения продавец, получивший недвижимость в дар, вправе уменьшить полученные доходы от ее продажи на сумму расходов, которые даритель произвел на ее покупку (при наличии соответствующих документов).
Например, подаренная квартира была приобретена за 5 млн.руб., а через два года продана за 5 с половиной, в таком случае облагаемую базу возможно уменьшить на сумму покупки квартиры дарителем, то есть на 5 млн. руб. Облагаемая налогом база при это составит 500 тысяч.
Для уменьшения налоговой базы, естественно, необходимо будет подать соответствующую декларацию и подтвердить расходы дарителя документально.
Но вернемся к условию в договоре о праве дарителя на отмену дарения в случае, если он переживет одаряемого.
Это очень важное условие, особенно когда, например, пожилые родители переоформляют свою единственную квартиру на сына или дочь, которые потом вступают в брак или уже состоят в браке на момент оформления дарения. Но к сожалению, не переживают своих родителей в будущем.
Если такое условие в договор не включать, и в случае, если даритель переживет одаряемого, то все имущество одаряемого, включая подаренное, войдет в наследственную массу и, как следствие, обретет новых долевых собственников из числа его наследников.
То есть родители-дарители в таком случае смогут унаследовать лишь долю в подаренном ими жилье наряду с другими наследниками одаряемого.
Кроме этого, все наследники одаряемого, включая и его родителей, одновременно с правом собственности на свои доли в наследственном имуществе, приобретают и обязанность погашения долгов одаряемого, если таковые будут иметь место. Причем отвечать по таким долгам придется солидарно, по принципу один за всех и все за одного, поскольку при солидарной ответственности, не имеет значения с кого именно из солидарных должников будет взыскан долг, недополученное от одного подлежит взысканию со всех остальных и наоборот.
При этом солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
Иными словами, с дарителя в таком случае может быть взыскана полностью сумма всех долгов одаряемого в пределах стоимости наследственного имущества, в том числе приходящаяся на долю перешедшего наследства к другим наследникам. Ну а в дальнейшем он уже будет вправе предъявлять к таким наследникам регрессные требования по возврату уплаченных за них сумм.
При наличии же завещания, оставленного одаряемым, родители – дарители, в таком случае вообще рискуют остаться без доли в подаренной ими же недвижимости, если только они не будут включены в завещание либо иметь право на обязательную долю в наследстве.
Поэтому, если жилье является единственным для дарителя, то от оформления договора дарения лучше воздержаться.
Что такое обязательная доля в наследстве и кто имеет на нее право можно посмотреть в этом видео:
Если же договор дарения будет содержать условие, предоставляющее дарителю право на отмену дарения, то даритель, в случае смерти одаряемого, будет вправе отменить дарение в одностороннем порядке, без какого-либо судебного решения, только лишь на основании самого факта ухода из жизни одаряемого.
При этом для отмены дарения и последующей государственной регистрации права собственности дарителя, ему достаточно будет подать заявление в органы, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором выразить свою волю на отмену дарения и приложить к этому заявлению копию договора, содержащего условие о его праве отменить дарение по данному основанию, а также копию свидетельства о смерти одаряемого.
Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда России, которое вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом ВС РФ (пункт 42).
В частности Верховный суд РФ, в данном определении указал, что отмена дарения, в случае смерти одаряемого, является совершаемой пережившим дарителем односторонней сделкой, которая служит основанием прекращения права собственности одаряемого на подаренную вещь и возникновения права собственности на нее у дарителя. При этом закон предусматривает возможность для дарителя отменить дарение без судебного решения только на основании факта смерти одаряемого при наличии в договоре дарения соответствующего условия.
Очень бы хотелось, чтобы оснований воспользоваться данным условием ни у кого и никогда не возникало, тем не менее, такое правило существует и он желательно знать.
Поскольку если такое основание, к сожалению, все-таки наступит, то даритель будет иметь возможность отменить дарение в одностороннем порядке и тем самым вновь обрести право собственности на ранее подаренную им вещь. Но это правило работает только в том случае, если одаряемый на момент своей смерти оставался собственником подарка. Если же он распорядится им и подарок перейдет к новому собственнику до его ухода из жизни то отменить дарение уже будет невозможно.
———
В договоре дарения также можно предусмотреть условие о сохранении дарителем права пожизненного (бессрочного) проживания в подаренном им жилье.
Однако, следует помнить, что одаряемый может в любой момент после регистрации его права собственности на подаренный объект, беспрепятственно продать или подарить его другому лицу.
———
Почему дарить единственное жильё рискованно можно узнать из этого видео:
