Отношения найма жилого помещения регулируются нормами главы 35 ГК (ст.ст. 671 — 688) и разделов III, III.1 ЖК РФ.
|
Вопрос ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. |
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Стороны договора найма
Субъектами договора найма будут наймодатель и наниматель.
Наймодателем могут быть любые физические и юридические лица, органы публично-правовых образований, имеющие жилое помещение на праве собственности или ином праве, позволяющем передавать жилое помещение другому лицу для целей проживания в нем.
Нанимателем (пользователем) могут быть только физические лица – граждане (один или несколько), которые заключили договор найма жилого помещения, а также были вселены в установленном законом и договором порядке в такое помещение (ст. 677 ГК РФ).
Если нанимателем (пользователем) жилого помещения будет являться юридическое лицо, то такое помещение будет предоставлено не на основании договора найма, а на основании договора аренды или иной договорной конструкции (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения, но может арендовать такое помещение на основании соответствующего договора.
Цель найма – проживание граждан.
Объекты договора найма
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Жилое помещение может быть в виде:
- жилого дома или части жилого дома;
- квартиры или части квартиры;
- комнаты.
Виды найма: коммерческий, социальный (регулируется нормами ЖК РФ)
Виды договоров найма:
- Договор коммерческого найма — жилое помещение сдается в наем для получения прибыли.
- Договор социального найма — соглашение, которое заключается между представителями государственного или муниципального жилищного фонда и гражданином РФ.
- Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – жилое помещение предоставляется признанным нуждающимися в жилых помещениях, на основании решения.
- Договор специализированного найма — договор, в котором объектом найма является специализированное помещение (служебные, маневренный фонд, для переселенцев, беженцев, сирот и др.).
Различия социального и коммерческого найма жилья:
- договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;
- различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;
- различен объем прав сторон;
- квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.
Форма договора найма
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), при этом ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма такого помещения, заключенного на срок от года и более, подлежит государственной регистрации. (Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора (ст. 51 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, за нарушение данного правила установлена административная ответственность ст. 19.21 КоАП РФ).
По общему правилу договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Классификация по сроку действия:
- краткосрочный наем (до одного года);
- долгосрочный наем (от одного года до пяти лет соответственно).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, то есть является бессрочным (ст. 60 ЖК)
Права и обязанности нанимателя, лиц, проживающих с ним, и наймодателя
Наниматель обладает следующими правами
- использовать для проживания переданное по договору жилое помещение, которое должно быть пригодно для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ);
- пользоваться общим имуществом дома (ст. 673 ГК РФ);
- преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (п. 1 ст. 684 ГК РФ). (Распространяется лишь на долгосрочный договор.);
- может вселять в жилое помещение с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). (Право на вселение других лиц распространяется на долгосрочный договор, кроме права на вселение несовершеннолетних.)
- по общему согласию с гражданами, постоянно проживающими с ним, и с предварительным уведомлением наймодателя вправе вселять в жилое помещение временных жильцов на безвозмездной основе (ст. 680 ГК РФ). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. (Право на вселение временных жильцов распространяется на долгосрочный договор.)
На нанимателя возлагаются следующие обязанности
- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ);
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ);
- производить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения, если такая обязанность не установлена договором найма жилого помещения за наймодателем (п. 1 ст. 681 ГК РФ).
На наймодателя возложены следующие обязанности
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
- производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если такая обязанность не установлена договором за нанимателем (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
При заключении договора найма следует указывать граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК). Если в договоре они не были указаны, для вселения этих граждан необходимо получить согласие наймодателя, нанимателя и лиц, которые проживают совместно с нанимателем (при наличии таковых). При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Ответственность за действия граждан, постоянно проживающих с нанимателем и нарушающих условия договора, несет сам наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Наниматель и проживающие с ним граждане могут заключить договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Соглашение начинает действовать с момента уведомления наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Оплата жилищно-коммунальных услуг
По общему правилу наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, также обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).
Расторжение договора найма
По общему правилу наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Кроме этого, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).
Деятельность адвоката при составлении договора поднайма жилого помещения
При составлении договора поднайма жилого помещения, адвокату следует исходить из требований ст. 685 ГК РФ и ст.ст. 76-79 ЖК РФ, в соответствии с которыми, передача нанимателем жилого помещения в поднайм возможна только с согласия наймодателя. Договор заключается в письменной форме. Предметом поднайма может быть, как часть, так и все нанятое помещение (применительно к социальному найму все помещение м.б. передано в поднайм на период временного отсутствия). При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст.ст. 76, 50 ЖК). Договор поднайма жилого помещения является возмездным, его срок не может превышать срока основного договора найма.
При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается и договор поднайма.
На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК РФ).
Адвокату необходимо учитывать, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК). При этом передача не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, входящих в перечень заболеваний, утвержденный Минздравом.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе передавать его в поднаем (ст. 100 ЖК).
