Оказывая юридическую помощь при подготовке проекта договора аренды, адвокат в первую очередь обеспечивает соответствие его содержания законодательному регулированию общих положений о сделках (гл. 9 ГК РФ), о договоре (гл. 27-29 ГК РФ), об обязательствах (гл. 21-26 ГК РФ), а также, исходя из его предмета, обеспечивает его соответствие правилам, которые непосредственно регулируют общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ ст.ст. 606 — 625) и отдельные его виды (§ 2 — § 6 гл. 34 ГК РФ), ясность содержания такого договора, исключающую любое двоякое толкование его условий.
|
Вопрос ОКАЗАНИЕ АДВОКАТОМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ |
При подготовке проекта договора аренды в интересах арендатора, адвокату необходимо учитывать, что стороны, в силу принципа свободы договора вправе исключать применение диспозитивной нормы, применение которой предполагается постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (общее правило действующее по умолчанию), либо устанавливать условие, отличное от предусмотренного в ней (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Соответственно, интересам арендатора будет отвечать включение в договор таких условий, которые способны минимизировать возможность наступления его рисков или исключить их полностью и обеспечить наиболее выгодное его положение в тех или иных ситуациях, которые могут наступить в процессе исполнения сторонами этого договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Для того чтобы надлежащим образом определить объект аренды, необходимо указать полное его наименование и описать его индивидуальные характеристики, которые также следует указать и в акте приема-передачи. Это позволит не только идентифицировать объект аренды при передаче его арендатору, но и в последующем подтвердить, что арендодателю возвращается тот же самый объект.
Акт приема-передачи следует оформлять отдельным документом. Если же предусмотреть в договоре что он (договор) является таковым, арендатор должен будет уплатить арендную плату за пользование имуществом с момента заключения договора, а это далеко не всегда в его интересах.
Указание в договоре цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности суд может признать, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.
При наличии таких недостатков арендатор вправе по своему выбору (ст. 612 ГК):
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
В проект договора аренды необходимо включить перечень передаваемых арендатору принадлежностей и документов, без которых использование имуществом в соответствии с его назначением невозможно либо в значительной степени затруднительно (ст. 611 ГК). (Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых полностью исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы).
В интересах арендатора в проекте договора следует согласовать, что обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК). (Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту (ст. 309.2 ГК).
В договоре целесообразно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на период проведения капитального ремонта объекта аренды.
Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы. (Если иное не предусмотрено договором, арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет (п. 2 ст. 616 ГК).
Крайне важно согласовать конкретный размер арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения, в противном случае, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, а размер самой платы может быть определен исходя из рыночной величины арендной платы, указанной в предоставленном арендодателем отчете (ст. 614 ГК). Согласование о запрете увеличения размера платы на весь срок действия договора — очевидное условие в интересах арендатора.
Если договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться, то в него необходимо включить условие об ограничении изменения размера арендной платы. Предел, может быть установлен, как в виде твердой величины в процентном отношении к первоначально согласованному размеру арендной платы, так и путем указания на порядок его исчисления, например, пропорционально повышению ключевой ставки Банка. В противном случае арендодатель самостоятельно определяет новый размер платы, что может не отвечать интересам арендатора (ст. 614 ГК РФ).
В интересах арендатора в проекте договора необходимо указывать начальный и конечный сроки аренды, поскольку, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК). И в этом случае арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора и истребовать имущество у арендатора, предупредив его об этом за месяц — в случае аренды движимого имущества, и за три месяца – применительно к аренде недвижимости.
Согласование условия о продлении (возобновлении, пролонгации) договора на тот же срок и на тех же условиях после прекращения срока его действия в случае фактического продолжения пользования имуществом и при отсутствии возражений арендодателя исключит возможность считать такой договор заключенным на неопределенный срок и применить ст. 610 ГК.
Целесообразно согласовать конкретные требования к состоянию имущества на момент его возврата, исключающие несения арендатором дополнительных расходов до приведения его в состояние, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). А также предусмотреть условия об освобождении арендатора от обязанности устранить все произведенные изменения, в том числе не предусмотренные договором.
Согласование права арендатора на односторонний отказ от договора аренды и порядка его реализации, не включение в договор условий о запрете (ограничении) преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, также будут отвечать его интересам.
Защита адвокатом прав арендодателя
Если арендованное имущество используется арендатором не по целевому назначению, предусмотренным договором, арендодатель вправе предъявить претензию об устранении допущенных нарушений, а в случае ее неисполнения потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.ст. 450, 615, 619 ГК).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы с арендатора может быть взыскана неустойка или проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ. Просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является основанием для досрочного расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК).
Если сторонами по договору аренды являются предприниматели, арендодатель, если это прямо предусмотрено условиями договора, до момента полного погашения имеющейся задолженности вправе удерживать имущество арендатора (п. 1 ст. 359 ГК). Обращение взыскания на удерживаемую вещь осуществляется в порядке, предусмотренном для обращения взыскания на предмет залога в соответствии со статьями 349 и 350 ГК РФ.
Невыполнение обязанности арендатором поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в зависимости от условий договора, арендодатель может взыскать с арендатора неустойку и/или убытки, возникшие в связи с невыполнением таких обязанностей. А в случаях, когда неисполнение таких обязанностей существенно ухудшает состояние имущества, арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК).
При невозврате (несвоевременном возврате) имущества, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования имуществом за время просрочки и возмещения иных убытков, вызванных просрочкой возврата имущества.
При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, с арендатора подлежат возмещению причиненные убытки (сумма, необходимая для приведения объекта аренды в состояние, в котором он был передан арендатору (ст. 622 ГК РФ)). А если в договоре предусмотрена штрафная неустойка за такое нарушение, взыскивать убытки сверх неустойки.
