По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).
|
Вопрос ДОГОВОР РЕНТЫ. КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ АДВОКАТОМ ПЛАТЕЛЬЩИКА |
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст. 585 ГК).
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Государственная регистрация договора не требуется если он заключен после 01.03.2013г., в этом случае госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Обеспечение выплаты ренты (ст. 587 ГК):
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ипотека в силу закона).
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Договор ренты бывает двух видов: постоянная (§ 2 главы 33 ГК РФ) и пожизненная рента (§ 3 главы 33 ГК РФ). Договор пожизненного содержания гражданина с иждивением является разновидностью пожизненной ренты (ст. 583 ГК).
Отличительные особенности постоянной и пожизненной ренты
1. Постоянная рента является бессрочной, т.е. не ограничена каким-либо периодом времени, не ограничена сроком жизни получателя ренты в отличие от пожизненной ренты. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК).
2. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации (ст. 589 ГК). Ввиду бессрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичной стороны (гражданин может умереть, некоммерческая организация может быть реорганизована). Получателями ренты становятся наследники, правопреемники некоммерческого юридического лица. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане (ст. 596 ГК).
3. Рентными платежами в постоянной ренте могут быть не только деньги, но и предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг (ст. 590 ГК), а рентными платежами в обычной пожизненной ренте являются только деньги (ст. 597 ГК).
4. По общему правилу, рентные платежи при постоянной ренте выплачиваются по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК), а при пожизненной – по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).
В обоих случаях размер определяется договором. При пожизненной ренте — как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК).
5. Минимальный размер ренты при постоянной ренте, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты, и подлежит увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума (п. 2 ст. 590 ГК).
Для пожизненной ренте такое ограничение действует если по договору предусмотрено отчуждение имущества бесплатно (п. 2 ст. 597 ГК).
6. Риск случайной гибели при постоянной ренте может быть возложен как на плательщика ренты (при бесплатной ренте), так и на получателя (при платной ренте), а риск случайной гибели при пожизненной ренте – только на плательщика ренты (он обязан выплачивать ренту) (ст.ст. 595, 600 ГК РФ, соответственно).
7. При постоянной ренте плательщик может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК), а при пожизненной ренте – только получатель ренты вправе требовать выкупа (ст. 599 ГК).
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты. Получателем ренты может быть также лишь физическое лицо (отчуждатель имущества и/или указанное им третье лицо).
Особенности по сравнению с обычной пожизненной рентой:
1. Предмет — только недвижимость (жилой дом, квартира и т.п.) (п. 1 ст. 601 ГК).
2. Содержанием ренты в таком договоре являются рентные платежи в натуре, а не деньги: предоставление жилья, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, как уход, ритуальные услуги и т.п. (п. 1 ст. 602 ГК).
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).
3. В договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением, которая в месяц, если по договору предусмотрено отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом такого договора (п. 2 ст. 602 ГК).
4. Дополнительные гарантии прав получателя ренты. (Наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте) (ст. 604 ГК РФ):
Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, сдавать в залог и т.д.) только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Консультирование адвокатом плательщика ренты с пожизненным содержанием с иждивением
Надлежит разъяснить доверителю императивно установленные обязанности плательщика ренты, как стороны договора, и основания расторжения такого договора:
1. Существенным условием договора ренты, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК).
2. Обязанности плательщика ренты (ст. ст. 601, 604 ГК РФ):
- осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты, на условиях, установленных договором (неотъемлемый элемент предмета договора пожизненного содержания с иждивением);
- плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (необходима письменная форма);
- плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Исполнение указанных обязанностей плательщиком ренты необходимо в целях недопущения возможности постановки вопроса о расторжении договора, поскольку получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК).
Также, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.
При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).
