Распространены ситуации, когда после покупки квартиры или иного жилого помещения его новому собственнику приходят квитанции с включением долга прежнего собственника.
Это может быть по разным причинам, например, когда на момент продажи жилья у предыдущего собственника уже имелась такая задолженность, либо она образовалась в процессе перерасчета платы за услуги, которые были оказаны за предыдущие периоды продавцу. При этом управляющая организация или иной исполнитель коммунальных услуг отказывается исключить чужие долги из платёжного документа, даже в тех случаях, когда такой долг не входит в предмет договора купли-продажи, либо в силу его условий обязанность их уплаты отнесена на продавца.
Давайте разбираться, почему включение в платежные документы по оплате коммунальных услуг долгов предыдущего собственника является неправомерным.
Долг старого собственника в квитанции за коммунальные услуги незаконен
Момент возникновения у собственника обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в силу прямого указания закона поставлен в зависимость от оснований приобретения жилого помещения в собственность, а также наступления определенного события, которым и определено его начало (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Применительно к договору купли-продажи такая обязанность у нового собственника возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Право собственности же на жилое помещение у покупателя возникает только с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 8, ст. 8.1, ст.ст. 130, 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Ежемесячная обязанность потребителя коммунальных услуг оплачивать такие услуги установлена статьей 155 ЖК РФ и пунктом 63 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354).
В свою очередь плата за услуги ЖКХ вносится на основании платежных документов, которые исполнитель коммунальных услуг обязан представить потребителю не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата (п. 9 ст. 2, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ, п. 67 Правил № 354). Такие платежные документы должны быть предоставлены потребителям коммунальных услуг на бумажном носителе, несмотря на размещение их в электронной форме в государственной информационной системе (Определение ВС РФ от 09.03.2022 № 308-ЭС21-25003).
Перечень сведений, подлежащих указанию в платежном документе, установлен пунктом 69 Правил № 354. К ним, среди прочего относятся:
— почтовый адрес жилого (нежилого) помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества физического лица), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов — сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);
— объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом (нежилом) помещении, и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;
— сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды (подпункты «а», «г», «з»).
Потребителем коммунальных услуг (п. 2 Правил № 354) признается собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.
Следовательно, пунктом 69 Правил № 354 предусмотрена обязанность по указанию в платежном документе исключительно размера платы и задолженности непосредственного собственника помещений, осуществляющего потребление коммунальных услуг.
Иными словами, при определении суммы задолженности потребителя за коммунальные услуги учету подлежит сумма оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и предоставляемых коммунальных услуг, оказанных этому потребителю с момента возникновения у него обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг) не вправе требовать оплаты новым собственником коммунальных услуг, потребленных иным лицом (поскольку обязательство по оплате возникло у иного лица).
Предъявление же к оплате сумм за услуги, которые новый собственник не получал, при отсутствии соглашения между ним и предыдущим собственником об обязанности на стороне покупателя внести платежи за коммунальные услуги, возникшие до заключения договора, не основано на законе и не допустимо. Поэтому новый собственник не должен оплачивать задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги предыдущих владельцев (собственников), ни в силу закона, ни в силу договора купли-продажи.
Выставление к оплате такой задолженности в ряде регионов расценивается, как нарушение лицензионных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Новому собственнику новый лицевой счет
Почему это возможно?
Действующее законодательство не содержит запрета на открытие нового лицевого счета в связи с переходом права собственности на помещение.
Кроме того, номер единого лицевого счета присваивается не помещению, а собственнику или пользователю помещений в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения (приказ Минкомсвязи России/Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр).
Единый лицевой счет — это цифровой и (или) буквенный и (или) символьный код в системе помещения лица, которое пользуется на праве собственности или ином законном основании помещением и за которое данное лицо в соответствии с жилищным законодательством обязано вносить плату (далее — потребитель) (п. 115 Раздел VIII приказа Минкомсвязи России/Минстроя России от 28.12.2015 № 589/944/пр).
Таким образом, в рассматриваемом случае правомерным будут являться лишь два варианта: открытие нового (чистого, без долгов) лицевого счета новому собственнику в связи с переходом права собственности на жилое помещение, либо сохранение прежнего лицевого, но без учета (предъявления к оплате) долгов прежнего собственника.
———
Если статья была Вам полезна, пожалуйста не забудьте её оценить, подписывайтесь на канал, оставляйте комментарии!
Официальные документы источники:
- Жилищный кодекс РФ
- Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354
- Определение ВС РФ от 09.03.2022 № 308-ЭС21-25003
- Приказ Минкомсвязи РФ № 589, Минстроя РФ № 944/пр от 28.12.2015
- Приказ Минкомсвязи России/Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр
